PRZEGLĄD PRASY
Od kilkunastu lat zajmujemy się tematyką wycen nieruchomości w postępowaniach egzekucyjnych. Niestety, zdarza się, że wyceny biegłych i dokonane przez komorników na ich podstawie opisy i oszacowania nieruchomości pozostawiają wiele do życzenia.
Wydaje się, że obecne przepisy prawa nie gwarantują pełnej ochrony praw właścicieli licytowanych nieruchomości.
Przedstawiamy propozycję zmian w prawie, które:
– ukróciłyby znacząco wszelkie nieprawidłowości przy wycenie nieruchomości na potrzeby egzekucji komorniczych
– w sposób praktyczny broniłyby praw dłużników
– uchroniłyby sądy przed oskarżeniami
Oczywiście, propozycja to punkt wyjścia dla dalszych prac i rozważań.
FAKTY
1. Zgodnie z Art. 157. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
W latach 2018-2022 Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych sporządziła tylko 256 takich ocen.
W 223 przypadkach operaty szacunkowe zostały zaopiniowane negatywnie, czyli aż 87%.
Liczba wydanych opinii i opinii negatywnych w tym okresie kształtowała się następująco: 56/52, 41/35, 50/39,62/54, 47/43.
Biorąc pod uwagę tysiące egzekucji z nieruchomości w skali roku, to liczba zweryfikowanych operatów szacunkowych jest marginalna. A nie wszystkie oceniane operaty musiały być związane z egzekucjami.
Wniosek jest taki, że nie ma dowodu na to, że te sporządzone na potrzeby egzekucji komorniczych są prawidłowe.
2. Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w postępowaniu egzekucyjnym rzeczoznawca majątkowy pełni rolę biegłego, który określa wartość nieruchomości. Określenie wartości przez rzeczoznawcę nie jest jednak równoznaczne z ustaleniem ceny, za którą nieruchomość zostanie wystawiona np. na licytację.
Należy mieć bowiem na uwadze, że to w zakresie kompetencji komornika pozostaje ustalenie sumy oszacowania nieruchomości podlegającej egzekucji, natomiast opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego stanowi dla komornika jedynie podstawę do ustalenia tej sumy oszacowania.
3. Istnieje wielka niechęć sądów do występowania o ocenę operatu szacunkowego. Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest bowiem uprawniony sąd.
Zgodnie z art. 157.3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
Znamy kilkaset przypadków, gdzie dłużnicy wnosili o to, aby sąd wystąpił z wnioskiem o taką ocenę.
Tylko w jednym wypadku sąd się zgodził (i operat został zanegowany przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych).
Co więcej, często w oddalających skargi postanowieniach nie ma nawet słowa o tym, że taki wniosek został złożony.
Sądy oddalały skargi na opis i oszacowanie prawie wyłącznie opierając się na wyjaśnieniach biegłych, którzy jako świadkowie… bronili operatów przez siebie stworzonych.
4. Jest wiele przypadków, że nabyta po zaniżonej wycenie nieruchomość – jest następnie wystawiana na sprzedaż z kilkaset procentowym przebiciem.
Trudno się dziwić rozgoryczeniu byłych właścicieli, którzy czują się oszukani. Jeśli wcześniej sąd oddalił ich skargę na opis i oszacowanie nieuwzględniając np. wniosku o ocenę operatu szacunkowego – mogą uważać, że są ofiarami zmowy. Mogą padać różne oskarżenia.
PROPOZYCJA
1. Przy opisie i oszacowaniu komornik miałby obowiązek poinformowania stron postępowania, że w przypadku złożenia skargi na opis i oszacowanie – można wnosić o ocenę operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego. Komornik informowałby, że oceny dokona organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
2. Na tym etapie komornik musiałby bardzo poważnie rozważyć, czy uznać skargę czy nie. W przypadku nieuznania skargi, komornik przekazałby skargę sądowi (tak jak jest teraz, to by się nie zmieniło). Może to jednak rodzić dla komornika określone konsekwencje finansowe, o których poniżej.
3. Sąd obligatoryjnie byłby związany wnioskiem o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Koszt takiej oceny – na tym etapie – byłby pokryty tymczasowo przez Skarb Państwa.
4. Przed skierowaniem pod ocenę operatu, sąd pytałby wierzycieli o stanowisko.
5. Jeśli organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych zaopiniuje negatywnie operat, traci on moc, i automatycznie skarga na opis i oszacowanie zostaje uznana i sąd uchyla opis i oszacowanie nieruchomości.
Kosztami (opinii i skargi) sąd obarczyłby solidarnie komornika oraz wierzyciela/li, jeśli byli za oddaleniem wniosku o ocenę operatu.
6. W przypadku uznania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operatu za poprawny, skarga na opis i oszacowanie zostałaby oddalona, a skarżący obciążony kosztami.
7. Rzeczoznawca majątkowy, który wykonał operat zanegowany przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych – za pierwszym razem otrzymuje ostrzeżenie. Za drugim zakaz wycen na potrzeby egzekucji, a za trzecim – zakaz wykonywania w ogóle wycen.
Redakcja
Fot.: pixabay.com
Przeczytaj także: